Trouver le meilleur crédit immobilier

Trouver le meilleur crédit immobilier
La capacité d’emprunt n’a jamais été si élevée. - © fizkes

Le temps est au beau fixe pour les futurs acheteurs d’un logement dont la capacité d’emprunt n’a jamais été si élevée. Des précautions s’imposent néanmoins pour bénéficier des conditions de prêt les plus avantageuses.

Avec des taux moyens affichés de 1,45 % sur quinze ans, de 1,65 % sur vingt ans et de 1,85 % sur vingt-cinq ans, le contexte est toujours très favorable pour les emprunteurs.

« Et ce, d’autant plus 
que les banques ont une forte propension à appliquer une décote, c’est-à-dire à offrir des taux plus bas que ce qui est affiché au départ », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com, un courtier en prêt immobilier.

Conséquence : avec un coût du crédit divisé par trois et demi en dix ans et par plus de deux en cinq ans, la capacité d’emprunt des ménages n’a jamais été si élevée. Mieux, la baisse des taux a permis de rendre solvables de nombreux ménages, y compris ceux disposant de revenus « très moyens », constate le courtier.

Il est aujourd’hui possible d’emprunter 200 0000 euros sur vingt ans avec un peu moins de 3 000 euros de revenus nets par mois, alors que, pour emprunter la même somme dix ans plus tôt, il fallait gagner
 1 000 euros de plus par mois ! Et même si les prix ont augmenté entre-temps, avec ce budget, on peut s’offrir une maison ou un appartement spacieux dans la plupart des villes françaises, à l’exception des grandes métropoles dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre et la demande reste très marqué : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Nantes, etc.

Comment s’y prendre ?

Si vous êtes pressé, adressez-vous à un courtier. Cela vous permettra d’obtenir une réponse sous quarante-huit heures, ou soixante-douze heures maximum. Mais, en contrepartie, vous aurez des frais de courtage à payer – compter environ 1 % du montant prêt – qui viendront s’ajouter aux frais de dossier dont le montant moyen tourne autour de 400 à 450 euros.

« En matière de taux, ne vous attendez pas à quelque chose d’extraordinaire. Les courtiers ont négocié des grilles tarifaires auprès des banques avec lesquelles ils travaillent. Leur marge de négociation ne va généralement pas plus loin. Mieux vaut négocier avec votre banque, voire avec une banque concurrente », explique le directeur d’une agence bancaire bourguignonne qui préfère rester anonyme.

Mettre tous les chances de son côté

Montrez-vous sous votre meilleur jour ! La gestion de votre compte bancaire doit être irréprochable. Mieux vaut éviter de multiplier les crédits à la consommation et les découverts dans les six mois qui précèdent votre demande de prêt. Les banques ont tendance à préférer les fourmis aux cigales... Toutefois, un apport personnel n’est plus une condition sine qua non pour décrocher un bon crédit, même si la disponibilité d’une épargne préalable constitue un bon indice de votre capacité à bien gérer votre budget, et donc à pouvoir assumer le remboursement d’un emprunt. Certains établissements acceptent même de financer 110 % de l’investissement, c’est-à-dire de couvrir aussi les frais annexes.

En revanche, elles dérogent rarement à la règle selon laquelle l’ensemble de vos mensualités de remboursement – tous emprunts confondus – ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets. La seule exception concerne les « gros » revenus pour lesquels le reste à vivre après remboursement de l’emprunt est élevé en valeur absolue.

La stabilité de vos revenus et celle de votre situation professionnelle pèsent également dans la balance. Dans le cas d’un couple avec deux salaires, si l’un des deux travaille en contrat à durée déterminée, généralement, seuls les revenus de celui qui est en contrat à durée indéterminée sont pris en compte pour apprécier la capacité de remboursement du ménage.

Des prêts sur 20 ans
 en moyenne


Prêts courts ou longs ? Une chose est sûre : la baisse des taux d’intérêt a favorisé l’allongement de la durée des crédits. La moyenne actuelle tourne autour de vingt ans. Pour les jeunes primo-accédants, elle atteint fréquemment vingt-cinq ans.

« Auparavant, les emprunteurs préféraient des prêts plus courts, quitte à se serrer la ceinture pendant quelques années. Mais les mentalités ont évolué. Les jeunes ne veulent pas consacrer au remboursement de leur emprunt davantage que ce qu’ils paieraient en étant locataires. Ainsi, ils prennent des prêts plus longs pour alléger leurs mensualités de remboursement », constate le banquier que nous avons interrogé.

Le revers de la médaille ? Plus la durée est longue, plus l’amortissement du prêt est lent. Si vous décidez de revendre votre logement une dizaine d’années après l’acquisition (pour acheter plus grand et plus confortable), le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera faible, et il le sera d’autant plus que votre apport personnel était limité, voire inexistant au départ... Dans cette perspective, soyez vigilant sur les conditions de remboursement anticipé du prêt et n’hésitez pas à négocier la diminution, voire la suppression de l’indemnité de remboursement anticipée. Et si possible, optez pour un prêt transférable.

Le taux et la durée ne font pas tout !

Sélectionner le prêt qui affiche le taux le plus bas et/ou la durée la plus longue ne suffit pas. D’autres éléments sont à prendre en compte. Si vous achetez un logement qui nécessite des travaux ou un logement sur plan, il peut être judicieux de prévoir un différé de remboursement de quelques mois pour ne commencer à rembourser votre prêt qu’au moment de l’entrée dans les lieux. Ce différé peut être total – vous ne payez rien pendant la période du différé – ou partiel, ne portant que sur le capital. Dans ce dernier cas, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du différé. Cette solution se révèle moins coûteuse, car elle vous évite d’avoir à payer des intérêts sur les intérêts. Mais vous commencez à supporter des frais supplémentaires avant même d’avoir déménagé.

De la même façon, si vous achetez un logement sur plan, les fonds ne seront débloqués qu’au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, et vous ne commencerez à rembourser votre prêt que lorsque la totalité des sommes empruntées aura été débloquée, une fois le chantier terminé. Mais pendant cette période, les fonds avancés par la banque vont produire des intérêts. Si vous optez pour un différé de remboursement pour ne rien avoir à payer durant cette période, le montant de ces intérêts intercalaires viendra s’ajouter au montant du capital emprunté, et vous devrez alors payer des intérêts sur les intérêts. Encore un surcoût dont il faudra tenir compte dans votre plan de financement.

Hypothèque ou caution habituelle

Chaque banque a sa propre politique en matière de prise de garantie. Certaines préfèrent les garanties réelles, telles qu’une hypothèque ou une inscription de privilège de prêteur de deniers. Mais la plupart privilégient aujourd’hui les organismes de caution mutuelle, tels que Crédit logement. Cela leur permet d’être indemnisées, en cas de défaillance de l’emprunteur, plus rapidement qu’avec une garantie réelle, plus difficile à mettre en œuvre (car il faut que la banque vende le bien pour se rembourser).

Quoi qu’il en soit, l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d’une hypothèque coûte moins cher que la caution d’un organisme spécialisé. Mais vous ne pouvez en principe bénéficier du PPD que pour l’achat d’un logement dans l’ancien sans travaux ou d’une maison neuve clé en main. Si vous achetez un logement sur plan (vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA) ou un logement avec travaux, le privilège de prêteur de deniers n’est pas possible. À moins de panacher et de prendre un PPD sur la partie acquisition et une hypothèque sur la partie travaux.

Si elle est un peu plus onéreuse qu’une garantie réelle, la caution mutuelle présente toutefois quelques avantages. Vous ne payerez pas de frais de mainlevée si vous revendez votre logement avant d’avoir fini de rembourser votre prêt. Et une partie de la commission réglée au départ (la participation au fonds de garantie) vous sera reversée en fin de prêt.

Pas de prêt sans assurance emprunteur

Même si la loi ne l’impose pas, aucune banque ne vous accordera un prêt immobilier si vous ne souscrivez pas une assurance lui garantissant le remboursement de la totalité du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité. Si vous souscrivez une garantie incapacité temporaire de travail, l’assurance prendra également en charge le remboursement des échéances du prêt jusqu’à ce que vous soyez rétabli. Vous pouvez opter soit pour le contrat groupe proposé par votre banque, soit pour un contrat individuel auprès de l’assureur de votre choix. Sélectionnez avec vigilance l’assurance, même si vous pouvez désormais résilier votre contrat tous les ans. Car, avec le niveau actuel des taux, le coût de l’assurance excède parfois celui du crédit.

Interrogez-vous également sur le niveau de couverture souhaité si vous empruntez à deux : 50 % sur chaque tête, 100 % sur un seul de vous deux si l’autre ne travaille pas ou 100 % sur chaque tête. Cette dernière solution, nettement plus coûteuse que les autres, est aussi la plus sécurisante. Si un de vous deux décède, l’assureur prendra en charge la totalité du capital restant dû, et le survivant n’aura plus rien à payer.

Moduler ses mensualités

Autre critère de choix d’un prêt immobilier : la possibilité de moduler vos mensualités à la hausse comme à la baisse, voire de les suspendre pendant une durée limitée, afin de faire face à un événement imprévu. La plupart des banques proposent cette formule d’échéances modulables. Mais attention, certaines d’entre elles facturent sa mise en place (par exemple, 50 euros).

Les atouts du prêt transférable

En cas de revente de votre logement pour en acheter un autre, le prêt transférable vous permet de reporter votre crédit sur votre nouvelle acquisition au lieu d’avoir à en contracter un nouveau. Deux avantages : vous ne paierez pas de frais supplémentaires (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de prise de garantie), et vous conserverez le bénéfice d’un taux d’intérêt très bas. Une sécurité appréciable, qui vous met durablement à l’abri d’une remontée des taux d’intérêt !