Se protéger quand on achète à deux

Se protéger quand on achète à deux
Huit couples mariés sur dix n’ont pas conclu de contrat de mariage. - © Wordley Calvo Stock

L’acquisition d’un bien immobilier en couple n’est pas sans conséquences juridiques et économiques. Mieux vaut les mesurer, quel que soit le mode de conjugalité choisi, pour se prémunir en cas de séparation ou de décès.

L’achat de la résidence principale pour un couple constitue généralement une opération forte symboliquement et matériellement en scellant l’union aux yeux de tous. Mais les intéressés doivent mesurer les conséquences de cet engagement, variables selon leur statut juridique : mariage, pacs ou concubinage. Car ils sont exposés à deux risques provoquant la fin de l’union : la séparation et le décès de l’un des deux. Aussi faut-il les anticiper, afin de limiter les mauvaises surprises le moment venu.

ACHAT PAR DES ÉPOUX

Si le mariage a la réputation de représenter une sécurité, les couples mariés doivent néanmoins se poser la question du régime matrimonial qui régit leur vie juridiquement : contrat de mariage (si oui, lequel ?) ou absence de contrat de mariage ? L’achat immobilier, qui nécessite le passage obligé chez un notaire, donne l’occasion d’étudier sa situation et de changer éventuellement de régime.

Régime légal : une clause d’emploi ou de remploi

Si aucun contrat de mariage n’a été rédigé (les futurs mariés ne sont pas passés par la case notaire avant d’aller à la mairie) – 80 % des couples sont concernés –, c’est le régime de la communauté légale (dite aussi
 « communauté réduite aux acquêts ») qui s’applique. Les biens sont alors répartis en trois catégories :

  • ceux de l’époux et ceux de l’épouse possédés avant le mariage ;
  • les biens recueillis après le mariage par voie de donation ou de succession ;
  • les biens communs achetés par les conjoints, ensemble ou séparément.

Un logement acheté pendant le mariage fait partie des biens communs. Peu importe
 qu’il soit financé par un crédit ou par
 des fonds propres, même si ces derniers proviennent d’une donation ou d’un héritage.

« Pour éviter une telle situation, et par conséquent pour que le logement 
acquis reste un bien propre, il faut demander à son notaire d’insérer, dans l’acte d’achat, une clause dite “d’emploi”, lorsqu’on utilise de l’argent qui a été donné ou dont on a hérité, ou de “remploi” quand on utilise des fonds provenant de la vente d’un bien propre », conseille Marie Monmarché, notaire à Joué-lès-Tours.

Il sera ainsi mentionné noir sur blanc dans l’acte d’acquisition que la vente a été réalisée avec des fonds propres en totalité ou en partie.

Séparation de biens : l’achat en indivision


Si le mariage est régi par la séparation 
des biens (notamment lorsque l’un des
 deux exerce une profession à risque 
– commerçant, chef d’entreprise... – et qu’il veut mettre à l’abri le patrimoine du conjoint en cas de dette, de faillite, etc.), il n’y a pas de patrimoine commun, chacun des époux possède ses biens personnels. En cas d’acquisition avec des fonds propres, le bien reste la propriété de l’investisseur. En cas d’acquisition avec les fonds de chacun, les conjoints se retrouvent dans un système d’indivision au prorata des mises respectives (voir plus loin, « achat en indivision »).

Communauté de biens : une clause d’exclusion

Si le régime matrimonial choisi est la communauté universelle (par exemple, quand il n’y a pas d’enfant en jeu), tous les biens possédés, acquis avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté. Cependant, rien n’empêche de prévoir une clause d’exclusion pour que certains biens, reçus par donation ou en héritage, restent des biens propres.

ACHAT PAR DES PARTENAIRES PACSÉS OU PAR DES CONCUBINS

Les partenaires pacsés sont soumis automatiquement au régime de la séparation de biens à moins qu’ils aient expressément opté pour le régime de l’indivision. Les concubins gardent également chacun leur patrimoine séparé. Dans les deux situations (mais aussi pour les conjoints sous le régime de la séparation de biens), un seul partenaire peut acheter le bien immobilier en totalité avec ses fonds propres et en être ainsi le seul propriétaire.

Achat en indivision : des quotes-parts exactes et une clause d’attribution préférentielle


Lorsqu’on achète ensemble, donc en indivision, chaque partenaire deviendra propriétaire, non pas automatiquement de la moitié du bien, mais proportionnellement à sa mise au comptant et (ou) à crédit. Il convient donc de bien calculer les pourcentages de propriété de chacun, avant de conclure toute affaire.

« Les proportions choisies doivent correspondre à la participation financière réelle de chacun. Par exemple, 1/4 – 3/4 ou 1/3 – 2/3 –, c’est-à-dire à
 son apport personnel et (ou) 
à sa contribution au
remboursement des prêts »,
 rappelle Marie Monmarché.


Sans cette précaution,
 l’administration fiscale
 pourrait requalifier le geste
 en donation et la taxer en 
conséquence (entre 5 et 45 % 
pour les conjoints et
 partenaires pacsés, après un abattement
 de 80 724 euros ; 60 % dès le premier euro pour les concubins).
 Les quotes-parts sur lesquelles on est tombé d’accord doivent figurer dans l’acte d’acquisition signé chez le notaire. Toute modification postérieure (une nouvelle répartition) est assimilée à une vente ou à une donation. Elle doit donc se réaliser devant un notaire et entraîne de nouveaux frais et taxes.


« Lorsque des concubins ou des partenaires pacsés achètent en indivision, il est
 prudent que chacun prévoie dans l’acte d’acquisition du bien immobilier une clause d’attribution préférentielle, suggère
 Marie Monmarché. En cas de décès de l’un, l’autre sera prioritaire pour racheter aux héritiers la part d’indivision du défunt. »

Pour les couples mariés, l’attribution préférentielle au conjoint survivant est prévue par la loi ; inutile de le préciser dans le contrat d’achat.


Attention, nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, en cas de désaccord, l’un des indivisaires peut, à tout moment, demander au juge le partage de l’indivision.

Création d’une SCI : une comptabilité commune

Une autre solution consiste à créer une société civile immobilière (SCI), de préférence en demandant conseil à un notaire, même si ce n’est pas obligatoire. Celui-ci guidera les partenaires de pacs ou les concubins dans la rédaction des règles de fonctionnement de la SCI et le choix du gérant, qui n’est pas forcément celui qui détient le plus de parts. 
Il convient d’effectuer cette démarche avant même d’acheter. Pour parachever la transaction, chacun apporte ensuite un capital qui détermine le nombre de parts détenues dans la société. En définitive, la SCI est propriétaire du bien, et aucun des sociétaires ne peut obliger l’autre à céder ses parts. Ce patrimoine est partageable en vendant (ou achetant) des parts de la SCI.

« Lorsqu’on est dans une SCI, prévient Marie Monmarché, il convient d’établir des comptes précis, afin de tracer les dépenses des travaux, charges et taxes avec des factures ou autres justificatifs, à conserver dans un dossier, à numéroter pour s’y retrouver. La prise en charge de ces dépenses par les associés, pour le compte de la SCI, constitue un compte courant d’associés, qu’il conviendra de déclarer lors de l’ouverture de la succession d’un des associés. »

Achat en tontine : l’unanimité toujours nécessaire

L’achat en tontine permet à deux concubins d’acheter ensemble un bien immobilier en décidant qu’au décès de l’un, sa part ira automatiquement à l’autre. Les héritiers de la personne décédée n’ont donc aucun droit sur le bien (qui ne fait pas partie du patrimoine du défunt). La personne prédécédée est déclarée n’avoir jamais acheté ; seul l’acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l’origine. Si le bien est la résidence principale du couple et que sa valeur totale est inférieure à 76 000 euros, il ne paie aucun droit de succession, seulement des droits de mutation (5,81 %). Par contre, si le seuil de 76 000 euros est franchi, le survivant est taxé comme un héritier, soit au taux de 60 % appliqué entre concubins et après un simple abattement de 1 594 euros.

Attention, si l’un des propriétaires souhaite vendre et que l’autre s’y oppose, il ne dispose d’aucun moyen de l’y contraindre ! Ce système peut donc se transformer en véritable piège si on ne s’entend plus.

Emprunter ensemble n’est pas anodin

L’achat d’un bien immobilier requiert souvent la souscription d’un prêt. Attention, emprunter à deux, que
vous soyez marié ou non, expose à l’obligation de tout rembourser seul en cas de défaillance de l’autre (conjoint, partenaire ou concubin). En effet, si vous êtes tous deux signataires des contrats de prêt et d’achat, vous êtes solidaire de votre co-emprunteur, et vous devrez régler les mensualités à sa place s’il arrête de payer.
 Votre quote-part de propriété n’est pas à l’abri d’une éventuelle saisie car les contrats de prêt prévoient toujours une hypothèque sur l’intégralité du bien ; la banque peut donc le mettre 
en vente en cas de défaut de paiement d’un seul d’entre vous.

Il n’est jamais trop tard pour changer de régime

Tout contrat (séparation, communauté) peut être choisi avant de se marier, mais également ultérieurement. Après deux années de mariage, il est possible de revoir le régime matrimonial d’un commun accord, en s’adressant à un notaire. Les enfants majeurs de chaque époux et les créanciers doivent en être informés car, dans les trois mois qui suivent la modification, ils ont la possibilité de s’y opposer. Si c’est le cas, ou si un seul des enfants est mineur, l’homologation du juge devient nécessaire. Comptez au minimum 500 euros pour faire établir un contrat de mariage par un notaire. En cas de liquidation du régime antérieur, – c’est le cas si les époux passent du régime légal à un régime de séparation de biens – le coût sera plus important, et variable selon la valeur du patrimoine du couple.

Pour la résidence principale, mieux vaut être mariés !

En cas de mariage, lorsque la résidence principale est propre à l’un des époux, la vente ne pourra avoir lieux qu’avec l’accord du conjoint non propriétaire. Pas question de mettre dehors, du jour au lendemain, celui qui n’a pas versé un centime pour l’acquérir. En cas de séparation, lorsque le logement est commun ou indivis, il incombe au juge aux affaires familiales (JAF) de décider qui reste dans ce logement.